Войти

Анализ рынка коммерческой недвижимости на 2015 год

На региональных рынках коммерческой недвижимости сейчас настало время арендаторов. Идет развитие сетевых компаний (в таких сферах, как продуктовый ритейл, алкомаркеты, БТиЭ, DIY, спорттовары, фитнес и т.д.) — компаний, которые более стабильны и устойчивы к кризису, нежели мелкие фирмы. Помимо крупных федеральных игроков рынка развиваются и региональные сети (в аналогичных сегментах бизнеса), которые выходят на межрегиональный уровень. Так,

Сетевая розница, сетевой ритейл развивается как из Москвы в регионы, так из регионов в регионы.

Растёт и сфера услуг: коллекторские агентства, финансовые микроорганзиации, фирмы по юридическим консультациям и образовательные центры. В итоге всем им для расширения нужна коммерческая недвижимость — торговые площади, офисы, склады и распределительные логистические центры, причём, как правило, в аренду. Так как большинство этих компаний являются средними и малым игроками рынка — им не по средствам строительство или покупка недвижимости.

Среди общих тенденций на рынке аренды коммерческой недвижимости нужно отметить, что в сегодняшних реалиях приобретают популярность некачественные объекты, потому что они стоят дешевле качественных. Сами собственники арендных площадей становятся более эффективными в вопросах администрирования и управления недвижимостью. Всё для того, чтобы их помещения под аренду не пустовали в сложных период.

А с кризисом в регионах освободилась масса площадей.

Если раньше — лучшие арендные площади преимущественно занимали местные организации, то с изменениями экономических условий многие из них закрылись. Освободившиеся помещения уверенно занимают сетевики, а собственники идут им на встречу, делая уступки в условиях аренды.

Таким образом, сегодня именно арендаторы влияют на условия аренды.

Сейчас компании, развивающиеся в кризис, имеют возможность выбирать лучшие помещения по лучшим ценам. Они переезжают на первую линию, на неплохие арендные ставки, которые сегодня примерно на 20% ниже, чем год назад. Они также стремятся получить условия по неповышению ставок на ближайший год-два, что им вполне удается.

Если касается конкретных отраслей бизнеса, то, например, в продуктовом ритейле ситуация весьма простая. У ведущих игроков в этой сфере таких, как Магнит, X5 Retail Group до 10 % доли рынка. По антимонопольному законодательству они могут занять не более 25 %. Поэтому увеличить свою долю они смогут ещё минимум в 2 раза. И им понадобятся торговые площади не менее 200 кв.м, с высокой проходимостью и складом на территории в виде подсобного помещения.

Также сейчас активно развиваются алкомаркеты, среди которых особенно востребованы малые форматы (от 10 кв.м под магазины разливного пива) и средние площади (от 50 кв.м вместе со складским помещение на территории магазина) в местах с высокими пешеходным и автомобильным трафиками. Они должны быть вдали (не менее 50 м) от детских, образовательных учреждений и учреждений здравоохранения. А ещё набирают обороты мясные лавки, (как, к примеру, «Ивушки», «Луговой» в Великом Новгороде), которые рассматривают помещения от 20 кв.м с электричеством не менее 15 кВт.

Относительно сетевых федеральных компаний эконом-сегмента («Нужная вещь», «Эконом», «Fix Price», «Бристоль») можно сказать, что они всегда развивались и росли вне зависимости от ситуации на рынке. Данные арендаторы всегда рассматривают хорошие места и, в случае если помещение подходит под их параметры, — берут их. У них есть плановые ежегодные количественные показатели по развитию и открытию новых точек в регионах. Поэтому они продолжают экспансию на рынке и весьма успешно укрепляются на нем.

Более того, в ближайшее время появятся новые концепции магазинов у дома. Более эффективные, чем мы привыкли их видеть сейчас. Не с грязными помещениями и просроченными продуктами, а с нормальным сервисом, позволяющим получить все необходимые товары без вреда для физического и эмоционального здоровья. А это снова необходимость в новых объектах коммерческой недвижимости и поиск более качественных и функциональных помещений.

Если говорить о ситуации в крупных торговых центрах и в офисах классах «А» и «В», то пустующих площадей сейчас в них стало больше. В регионах кризис в основном переживают некачественные объекты.

Что касается бизнес-центров, то, в частности, на рынке Великого Новгорода расценки в них за последний год упали на 15-20 %. Количество вакантных площадей в целом увеличилось, хотя лучшие объекты, находящиеся под грамотным управлением, смогли сохранить максимальный уровень наполняемости.

Крупные же объекты и большие площади сдаются дольше, поэтому сейчас их делят на меньшие и сдают в аренду по отдельности.

Помимо деления объекта на небольшие составные части, арендаторы также идут на ряд других «жертв», чтобы удержать старых и привлечь новых арендаторов?

  • Понижение ставок
  • Скидки, бонусы, акции
  • Создание более комфортных условий для арендаторов
  • Размещение общепита, к примеру, и других якорных арендаторов в центрах
  • Более лояльные условия по индексации и другим пунктам договора
  • Перевод долларовых договоров аренды в рублевые
  • Бесплатные парковочные места или складское помещение на выгодных условиях
  • Льготные периоды (арендные каникулы)

Покупательская способность коммерческих объектов уменьшилась до 50%

Покупаются сейчас преимущественно те объекты, где есть подтвержденный, реальный доход. Смотрят ликвидность, заполняемость объекта и хорошие предложения по цене. Люди не покупают недвижимость, чтобы потом искать для нее арендаторов.

Сейчас продаются в основном объекты, которые уходят с торгов, и то, если они представляют интерес для инвесторов.

Что же касается строительства новых объектов, то закладка торговых центров в основном происходит в мегаполисах, экономически развитых или развивающихся регионах, куда инвестируются деньги и где есть спрос. По офисной недвижимости в регионах также нет массового строительства. Достраиваются старые объекты, производится реконструкция существующих.

Застройщики в условиях кризиса досконально просчитывают риски и не берутся за те проекты с очевидными рисками.

Таким образом, сейчас в регионах настало время не столько для покупки коммерческой недвижимости, сколько для её аренды. Перспективные площади освобождаются, а арендные ставки на них понижаются, поэтому стоит задуматься о том, чтобы занять сегодня лакомое местечко для своего бизнеса, пока оно свободно.

Оцените статью
0
Полезно
0
Интересно
1
Средне
0
Плохо

Смотрите также

Нужен ли Light Industrial российскому рынку коммерческой ...

Нужен ли Light Industrial российскому рынку коммерческой недвижимости?

Складская недвижимость небольшой площади, которая так нужна малому и среднему бизнесу, сегодня в дефиците. Формат Light Industrial за рубежом выходит на ведущие позиции. Есть ли возможность его раз...
Обзор рынка коммерческой недвижимости Набережные Челны 2013

Обзор рынка коммерческой недвижимости Набережные Челны 2013

Коммерческая недвижимость Набережные Челны - обзор рынка
Обзор рынка коммерческой недвижимости Казань 2013

Обзор рынка коммерческой недвижимости Казань 2013

Обзор рынка коммерческой недвижимости Казань август 2013.
Рынок коммерческой недвижимости в Москве

Рынок коммерческой недвижимости в Москве

Столичный рынок коммерческий недвижимости, оправившись после экономических потрясений, возвращается к докризисным показателям. О втором дыхании рынка недвижимости и новых трендах, читайте в нашем о...

Комментарии •0

Пожаловаться на комментарий