BEBOSS
Sign in

В кадастре не учтено от 30% до 50% предложений загородного рынка Московской области

Представитель франшизы
Александр Шуваев

Награды франшизы

Полина Сергеева, PR-менеджер CENTURY 21 Россия
19.07.2019

Департамент аналитики сети агентств недвижимости CENTURY 21 Россия проанализировал 3000 объявлений о продаже подмосковной загородной недвижимости, размещенных на наиболее популярных агрегаторах. Только в 15% случаев было напрямую указано, что дом зарегистрирован. Дачная амнистия хороша тем, что люди могут оформить свое имущество по упрощенной схеме. Но как показывает практика, никто не спешит этого делать, считая, что строение можно успешно продать и без включения в кадастр.

Игорь Бабкин, коммерческий директор CENTURY 21 Россия: «Люди еще не осознали, что строения необходимо оформлять надлежащим образом, несмотря на то, что государство об этом постоянно напоминает и продлевает амнистию. К сожалению, у россиян низкий уровень знаний в области назначения земель. Был случай, когда жители целого СНТ, которого не было в кадастре, решили одновременно зарегистрировать свою землю и дома. А земля была в статусе „огородничество“ (С 01.01.2019 г. на земле данной категории разрешены только небольшие строения — сараи, бытовки и т.д.). Путаница с категориями земель сильно дезориентирует, особенно покупателей. Как только они начинают выбирать объект, в большинстве случаев никто не понимает, что это за земля, можно ли на ней действительно строить, если можно, то как и что. Максимум, что отложилось в головах, это словосочетание „дачная амнистия“».

Чтобы проверить статистику, аналитики обзвонили владельцев 300 объявлений по разным районам Подмосковья. В качестве аргументов владельцев незарегистрированных домов звучало следующее: «Зачем регистрировать строение и платить налоги, у нас никто этого не делает», «Я продам и так», «Зачем оформлять дважды, если можно сразу зарегистрировать объект на покупателя», «Мы это сделаем за пять дней, через знакомых».

Однако строение должно иметь почтовый адрес. На земельном участке необходимо провести такую процедуру, как межевание. На кадастровом учете должны стоять и дом, и земля, с присвоением кадастрового номера. При этом зачастую люди не знают, какие именно строения надо регистрировать. В том числе многие риелторы думают, что оформлению подлежит только сам жилой дом. «Бани, сараи и иные строения на участке являются объектами недвижимости и подлежат государственной регистрации. Капитальные заборы, колодцы, замощенные площадки, выгребные ямы, водопроводные и иные технические системы не признаются объектами недвижимости. Они считаются составными частями или улучшениями земельного участка, на котором расположены», рассказывает Дамир Хакимов, юрист CENTURY 21 Россия.

Рынок загородной недвижимости Подмосковья серьезно «просел» в последние годы. Сегодня на одного покупателя приходится до ста предложений. Сложная ситуация связана с тем, что доходы населения постоянно сокращаются. Помимо этого, свою роль играет постоянная миграция населения в столицу. Жители страны стремятся приблизиться к Москве, насколько это возможно. Загородная недвижимость — не первостепенная цель. Изначально все хотят решить вопрос с основным жильем и купить именно квартиру, а уже потом — загородный дом или дачу, поэтому данный сегмент остается не у дел.

С учетом дисбаланса между спросом и предложением, люди по несколько лет пытаются продать свою недвижимость. В начале сезона собственники еще настроены оптимистично и ставят высокие цены. Они надеются, что весной на рынок выйдет новый покупатель и приобретет объект. К концу сезона уровень цен постепенно снижается. Аналитики CENTURY 21 Россия наблюдают за ценовым порядком на рынке загородной недвижимости Подмосковья с апреля 2018 года. За это время порядка 55% объектов потеряли в стоимости от 30 до 50%. Так, один из домов, выставленных на продажу, изначально стоил 6 млн рублей. Спустя год его стоимость составила уже 3,5 млн. Цены продолжают падать, и такой тренд сохранится в ближайшие несколько лет. В итоге, у потенциальных покупателей появится возможность купить объекты по очень привлекательной сниженной цене.

Тем не менее, по словам Игоря Бабкина, не зарегистрированная надлежащим образом загородная недвижимость — это риски как для продавца, так и для покупателя. Эксперты CENTURY 21 Россия всегда стараются объяснить собственникам объектов, что регистрировать необходимо все строения на участке, чтобы потом их продать. Люди думают, что без оформления строений сэкономят свои деньги и время. Но все будет с точностью до наоборот: объект сильно упадет в цене, будет упущено время, а покупателя найти не легче, ведь никто не нуждается в лишних проблемах. Клиентам агентств недвижимости зачастую необходимо разъяснять, чем действительно они владеют, ориентировать их по рынку. Конечно, незарегистрированный объект можно продать, но по сути продана будет только земля (если она учтена в кадастре). Тем самым, можно потерять до 30% реальной стоимости. И это еще без учета того, что загородная недвижимость последнее время и так падает в цене. Оформление не поможет сохранить деньги, но поможет в принципе продать дом.

Что касается покупателя, то в случае неоформленных строений по факту он приобретает только землю, а все остальное, что на ней возведено, ему не принадлежит, и зарегистрировать это проблематично. Иногда даже дачная амнистия не поможет, ведь объекты могут оказаться на земле, находящейся в статусе «огородничество», или на земле, где могут залегать ценные недра. В конце концов, дом может находиться там, где его строить изначально было нельзя. Самостоятельным покупателям нужно либо изучить подробно законодательство, либо найти профессионального риелтора. Конечно, огромную роль играет уровень подготовки агента по недвижимости. В области загородной недвижимости этот показатель весьма неровный. Неоднократно при проведении исследования аналитики CENTURY 21 Россия сталкивались с риелторами, которые советуют не переживать и купить просто землю, сэкономив деньги.

«Приобретение участка с неоформленными постройками чревато риском невозможности их регистрации и дальнейшего сноса. Год постройки, размер, состояние принципиального значения не имеют. Понятие самовольной постройки и основные условия ее легализации прописаны в ст.222 ГК РФ, более подробные нормы содержатся в Градостроительном кодексе РФ. По общему правилу самовольная постройка подлежит сносу. Решение о сносе принимает суд или, в отдельных случаях, органы местного самоуправления. Во избежание рисков, нужны не столько услуги юриста, сколько услуги технического специалиста (кадастрового инженера, эксперта по строительным нормам), который сможет оценить соответствие фактического состояния участка и строений на нем документам, действующим нормам и правилам», говорит Дамир Хакимов.

CENTURY 21
Рейтинг этой франшизы
7.69
Динамика развития компании
  • Повторные открытия
  • Рейтинг закрытий франчайзи
  • Динамика роста франчайзинговой сети
  • Соотношение размеров собственной и франчайзинговой сети
  • Возраст компании
  • Возраст франшизы
  • Время начала продаж франшизы
  • Концентрация франчайзора
Поддержка франчайзи
  • Маркетинговая поддержка
  • Обучение франчайзи
  • Геймификация франчайзинговой сети
  • IT-система управления бизнесом
Представленность в интернете
  • Отзывы о франшизе в интернете
  • Качество сайта франшизы
  • Актуальность информации в интернете
  • Активная реклама франшизы
  • Представленность франчайзи в интернете
Продажа франшизы
  • Комплект документов для потенциального франчайзи
  • Компетентность продавца франшизы
  • Скорость ответа на заявку с сайта
  • Контакты действующих франчайзи
  • Принципы отбора партнеров
Юридический анализ
  • Регистрация лицензионных договоров
  • Товарный знак
  • Проверка франчайзора по ФССП
  • Проверка истории судов франчайзора
Александр Шуваев
Чтобы скачать подробный отчет о франшизе, пожалуйста, оставьте свои контактные данные владельцу франшизы.
Security
Check-up

Ваши данные будут отправлены автору объявления. Отправляя сообщение, вы соглашаетесь с Пользовательским соглашением БИБОСС