«Чудо-остров» для торгового центра

«Чудо-остров» для торгового центра

Нехватка доступных и качественных торговых площадей в сегменте street retail спровоцировала появление в российских торговых центрах огромного количества точек островного типа и магазинов формата shop in shop. По мнению аналитиков, в ближайшие два года тенденция только усилится, поскольку в структуре объектов коммерческой недвижимости, планируемых к вводу в эксплуатацию, лидируют именно торговые центры — прибыльная и уютная «гавань» для магазинов-островков.

Сегодня найти место под магазин на первой линии ритейлеру, заинтересованному в небольшой торговой площади, довольно проблематично. По словам аналитика УК «Финам Менеджмент» Максима Клягина, дефицит торговых площадей в сегменте street retail, ограничивающий возможности размещения небольших магазинов на первых линиях торговых коридоров, провоцирует широкое распространение «островков» и магазинов формата shop in shop в крупных торговых центрах, генерирующих мощный потребительский трафик.

Торгово-развлекательные комплексы давно уже перестали быть просто местом совершения покупок. Многочисленные исследования подтверждают, что российские потребители привыкли тратить деньги именно в ТЦ и моллах, которые объединяют под одной крышей сотни магазинов различного формата, развлекательные объекты и точки общественного питания. Учитывая тенденцию, застройщики обещают, что ближайшие два года на российском рынке коммерческой недвижимости станут рекордными по объемам строящихся торговых центров.

По подсчетам аналитиков компании Jones Lang LaSalle, в 2013 году объем ввода в эксплуатацию качественных торговых площадей может перешагнуть отметку в 2 млн. квадратных метров (кв. м.), что на 46% превышает показатели прошлого года (1,58 мл. кв.м.) и почти на 17% — предыдущий рекорд, зафиксированный в 2008 году (1,97 млн. кв. м.).

JLL: Динамика объема ввода в эксплуатацию торговых площадей в России

Анализируя столичный рынок коммерческой недвижимости, отметим, что рекордным для Москвы станет 2014 год, на который намечен ввод в эксплуатацию таких масштабных объектов, как ТРЦ «Авиа Парк», Vegas Сити и Vegas Кунцево, «Колумбус». «В результате общий объем нового предложения в городе может достигнуть 856 тысяч кв. м., а общий объем торговых площадей — не многим менее 4,5 млн. кв. м.», — говорит директор по России и СНГ, начальник департамента торговых центров компании Jones Lang LaSalle Татьяна Ключинская.

В целом позитивная динамика строительства торговых площадей будет характерна не только для двух столиц и городов-миллионников. «Девелоперская активность в регионах постепенно смещается от городов-миллионников, некоторые из которых по обеспеченности торговыми площадями опережают Москву, в города с населением менее миллиона человек», — подчеркивает эксперт.

Согласно прогнозам Jones Lang LaSalle, исключая Москву и Санкт-Петербург, в российских городах-миллионниках результат 2013 года ожидается одним из наименьших за историю рынка — 379 тысяч кв. м. А вот Московская область (МО) и города России с населением менее миллиона человек, напротив, продемонстрируют более чем положительную динамику. Так, в МО планируется к вводу в эксплуатацию около 211 тысяч кв. м. новых торговых площадей, а в небольших российских городах — около одного миллиона кв. м.

Несмотря на растущие объемы строительства, стандартных площадей в торговых центрах для всех желающих по-прежнему не хватает. Арендаторы выстраиваются в очередь, а арендодатели, как правило, отдают предпочтение крупным сетевым ритейлерам.

«В уже действующем торговом центре павильон занять непросто — они всегда заняты общеизвестными крупными брендами, — сетует директор по развитию компании DveGolovi Никита Кондратьев. — Если место в ТЦ освобождается, можно быть уверенным, что оно далеко не из лучших. О хороших, проходимых местах для павильона малому и среднему бизнесу остается только мечтать. А вот найти хорошее место под „остров“ — вполне реально»!

Немаловажным является и вопрос стоимости аренды торговой точки. На фоне постоянно растущих ставок становятся очевидными преимущества «островов» и корнеров с небольшой торговой площадью в сравнении со стандартными павильонами, аренда которых выливается в кругленькую сумму.

К примеру в Москве, по данным консалтинговой компании RRG, по итогам марта средняя арендная ставка в годовом исчислении по торговым объектам в пределах Садового Кольца составила 2004 доллара США за кв. м. (ок. 62 тыс.руб.), за пределами Садового Кольца — 867 долларов (ок. 27 тыс.руб.). По отношению к показателям марта 2012 года рост средней арендной ставки составил 10% и 3%, соответственно.

RRG: Торговая недвижимость: средняя арендная ставка, $/кв.м./год

Неудивительно, что мелкие и средние ритейлеры, а также предприниматели, активно развивающие франчайзинговую сеть, все больше склоняются к торговым точкам островного типа, открытие которых, по словам Максима Клягина, влечет более низкие издержки на фоне менее значительных капитальных затрат. Выгода «острова» очевидна: платишь меньше, получаешь все «бонусы» ТЦ.

«Издержки на открытие одного островного магазина невелики, — подтверждает слова аналитика Никита Кондратьев (франчайзинговая сеть DveGolovi насчитывает более 40 предприятий). — Нам проще найти партнера в городе, потому что величина входа в проект существенно снижена. Партнер охотней работает с нами, потому что рискует не такими большими деньгами. „Остров“ дает возможность попробовать товар, и если дела пошли хорошо — расширить бизнес, вкладывать в него больше средств, открыть павильоны».

Вероятно, в ближайшие пару лет в галереях российских торговых центров свободных площадей не останется. Ведь в их полезном и, главное, прибыльном использовании заинтересованы и арендаторы и арендодатели. Формат ТЦ — ключевое направление роста рынка коммерческой недвижимости. По словам Максима Клягина, это и определяет облик и специфику рынка торговых площадей и задает базовые условия развития для большинства операторов. «Других доступных качественных торговых площадей на многих локальных рынках России попросту нет», — резюмирует аналитик.