Инвестиции в покупку и ремонт квартир с целью продажи

Флиппинг недвижимости – стратегия инвестирования в объекты недвижимости, которая подразумевает покупку недооцененных объектов в плохом техническом и косметическом состоянии – улучшение состояния объектов, путем проведения капитального либо косметического ремонта, проведение предпродажной подготовки и последующая продажа по верхней ценовой границе рынка.

Предлагаем Вам принять участие в наших проектах в качестве инвестора. Мы занимаемся флиппингом недвижимости с 2019 года. На текущий момент суммарно реализовано более 80 объектов.

Квартиры оформляются на инвестора, благодаря чему Ваши вложения полностью обеспечены ликвидной недвижимостью в лучших районах и домах Новосибирска.

Доходность для инвесторов варьируется в диапазоне от 25 до 50% годовых, а цикл от покупки до продажи квартиры занимает от 3 до 5 месяцев.

 У нас собрана команда профессионалов, состоящая из следующих людей:

• Специалистов по подбору и продаже недвижимости; 
• Юристов;
• Проектных менеджеров;
• Прорабов;
• Дизайнеров;
• Бухгалтера;
• Сборщиков и дизайнеров мебели;
• Узкопрофильных специалистов (электрики, сантехники, мастера натяжных потолков).

Кроме того, мы сотрудничаем на самых выгодных условиях с компаниями – поставщиками строительных материалов, производителями дверей, окон других направлений.

Люди, которые не хотят связываться с ремонтом. Нет времени/желания/навыков организации. Люди, у которых нет наличных денег на ремонт, и они хотят включить стоимость ремонта, мебели и техники в сумму ипотеки.

В основном это люди и семьи среднего и вышесреднего достатка:

• одинокие женщины с детьми и без детей, от 25 до 55 лет;
• семьи с 1-2 детьми, возраст родителей от 25 до 40 лет;
• родители, которые покупают квартиры для детей в возрасте от 18 до 25 лет, а также на перспективу, для детей возрастом 14-15 лет;
• дети, которые покупают квартиру своим родителям или одному из родителей в возрасте 50-80 лет;
• иногородние семьи с детьми и без детей, а также иногородние одинокие люди от 25 до 55 лет;
• инвесторы, которые планируют получать пассивный доход от сдачи квартиры в аренду.

Есть две основные стратегии:

1. покупка с использованием ипотеки;
   
2. покупка за наличные средства.

В первом случае требуется первый взнос, в размере 10-20% от стоимости объекта, а также, средства на ремонт и обустройство квартиры мебелью и техникой (22 000 – 26 000 руб/м2).

Преимущества: меньше вложений собственных средств, потенциально больше доходность в годовом выражении в % на вложенные деньги.

Недостатки: весомые ежемесячные платежи по ипотеке, потенциальное снижение доходности, в случае долгой продажи объекта, более сложная продажа, из-за необходимости покупателю перекрывать обременение банка на объекте.

Во втором случае – полная сумма на покупку и ремонт объекта.

Преимущества: простая продажа, без обременения – расширяется воронка потенциальных покупателей, уменьшение рисков снижения номинальной суммы дохода с проекта, за счет отсутствия ежемесячных обязательных платежей, не считая коммунальных.

Недостатки: выше порог входа; доходность на вложенные деньги в % годовых может быть ниже, чем потенциальная доходность с ипотечным плечом

Основные риски бизнеса заключаются в возможных негативных изменениях на рынке недвижимости, таких как – снижение спроса, коррекция цен. Остальные риски минимизируются, путем тщательной проверки документов по каждому объекту, грамотному анализу локации, дома и составлению финансовой модели проекта.

По ценам конца 2023 года минимальный порог входа начинается от 2 млн руб. собственных средств с использованием ипотеки. Из которых 800 тыс. руб. – первый взнос, 1 млн руб. – бюджет на ремонт и 200 тыс. руб. ипотечные платежи за период от покупки до продажи.

Стоимость объектов, которые мы рассматриваем к покупке, начинается от 4 млн руб. Максимальная цена покупки квартиры в нашей практике была 12,6 млн. руб.

Средняя сумма покупки составляет 5,3 млн руб., продажи – 7,2 млн руб.

Средние показатели номинальной доходности для инвестора с объекта стоимостью 5,3 млн – 400 тыс. руб. при покупке за наличные денежные средства.

Чистая прибыль от реализованного проекта делится между нашей компанией и инвестором в соотношении 50/50. Все расходы, связанные с покупкой и продажей объекта, налоги, а также расходы, понесенные на ремонт и улучшение объекта учитываются в расходную часть. В случае, если инвестор заходит в проект с использованием ипотечных средств, в расходную часть относятся все платежи, начиная со 2-го.

Пример:

• Стоимость покупки квартиры составила 5 млн.
  
• Расходы на покупку и продажу – 90 тыс. руб.
  
• Расходы на ремонт – 1 млн руб. 
  
• Расходы на коммунальные платежи – 12 тыс. руб.
  
• Цена продажи составила 7,2 млн руб.
  
• Налог с продажи составил 100 тыс. руб.
  

Чистая прибыль = 7 200 000 – 5 000 000 – 90 000 – 1 000 000 – 12 000 – 100 000 = 998 000 руб. /2 = 499 000 руб – чистая прибыль инвестора и плюс 100 000 руб. инвестор забирает из прибыли на оплату налога с продажи в следующем году.