Инвестиции в коммерческую недвижимость

Создание сети автономных офисных площадок формата eco-loft под единым брендом на территории Российской Федерации, для сдачи их в аренду молодым предпринимателям и представителям малого бизнеса.

Формирование нового сегмента рынка коммерческой недвижимости путем создания и развития сети современных офисных комплексов, ориентированных на малый бизнес и предпринимательские команды.

Проект предусматривает создание многофункциональных площадок, включающих:

• модульные офисные здания (количество зависит от размеров земельного участка);
• спортивную инфраструктуру: площадки для стритбола, уличного фитнеса, настольный теннис;
• зоны отдыха с барбекю, навесами, освещением и Wi-Fi;
• парковочные места в соответствии с проектной мощностью (количество мест зависит от количества офисных зданий и площади земельного участка).

Проект «Бизнес Двор» ориентирован на молодых предпринимателей и небольшие команды малого бизнеса, которые «выросли из коворкингов» и готовы платить чуть больше среднерыночной ставки за новый статус, свободу, комьюнити, современное пространство, возможность заниматься спортом в рабочее время и устраивать неформальный командный отдых. К таким командам относятся:

• IT-компании и стартапы
• Digital-агентства
• Дизайнерские бюро
• E-commerce проекты
• Сервисные компании

Основные преимущества для арендаторов:

• Стильный современный дизайн всего пространства
• Своя парковочная зона, зона для отдыха
• Отсутствие ограничений по времени доступа
• Возможность заниматься спортом 
• Комфортная рабочая атмосфера

За счет универсальности концепции и количества офисных блоков, проект
можно реализовывать на участках разной площади, с разным объёмом инвестиций.

Базовая модель (покупка участка, размещение 10 модульных зданий):

•    Объем инвестиций: 78,1 млн. рублей
•    Ежемесячная прибыль: 1,38 млн. рублей (без учета инструментов дополнительной монетизации)
•    Годовая доходность проекта: 21,3%
•    Окупаемость проекта: 4,7 года
•    Доля инвестора: 60% от прибыли, доля девелопера 40% от прибыли

Базовая модель тестовой площадки (покупка участка, размещение 2 модульных зданий):

•    Объем инвестиций: 16 млн. рублей
•    Ежемесячная прибыль: 280 300 рублей (без учета инструментов дополнительной монетизации)
•    Годовая доходность проекта: 21%
•    Окупаемость проекта: 4,8 года
•    Доля инвестора: 60% от прибыли, доля девелопера 40% от прибыли

• Инновационный формат офисных пространств
• Универсальность формата (зависит от размера земельного участка и размера инвестиций). Можно реализовать на арендном земельном участке
• Быстрый запуск площадок
• Масштабируемость модели
• Возможность создания франшизы

После запуска тестовой площадки, проверки модели, доработки и устранения недостатков развитие бизнеса планируется по сценарию создания сети площадок «Бизнес Двор» под единым брендом.

• 2026 год — запуск пилотной площадки в Санкт-Петербурге. Цель: проверка модели, доработка и устранение недостатков.
• 2027-2028 — масштабирование. Цель: запуск 3–4 локаций в Санкт-Петербурге, формирование устойчивого дохода, внедрение инструментов дополнительной монетизации.
• 2028-2031 — выход в другие города и регионы. Цель: запуск 5–10 площадок в год под единым брендом.
• 2030 — запуск франшизы. Цель: создание модели франчайзинга, начало продажи франшиз.

Опыт команды:

• Более 18 лет опыта в предпринимательстве
• Успешный опыт в сфере недвижимости и строительства, покупки и продаже земли в т.ч. на торгах
• Опыт в управлении коммерческой недвижимостью
• Пройденные профильные программы обучения
  
  

Система защиты инвестиций включает:

• Мобильность модульных конструкций (можно перевезти или продать)
• Тщательная проверка земельных участков (исключены риски ЗОУИТ, проблемы с ВРИ)
• Тестирование локации и спроса перед покупкой земельного участка (сбор заявок и формирование клиентской базы)
• При аренде земельного участка, долгосрочный договор аренды с регистрацией в Росреестре
• Проведен тщательный отбор производителей современных офисных блоков

1. Первый и главный риск — это локация, и мы его нивелируем перед тем, как начинаем вкладывать деньги в строительство площадки. Тестируем локацию, соберем заявки от потенциальных арендаторов, стараемся заключить договоры ПДА. Если спрос не подтвердится — мы просто не покупаем эту землю.
2. Второй риск: если спрос подтвердится, но через несколько лет что-то пойдет не так — модульные здания можно перевезти или продать (отдельно или вместе с участком). При таком развитии событий, возможно получится вернуть большую сумму, чем инвестировали на старте.
3. Третий риск - покупка проблемного участка. У нас есть опыт проведения камерального анализа земельного участка (наш сайт: https://земельный-аудит.рф). Правовая и градостроительная оценка рисков в ЕГРН, НСПД, ПЗЗ, Генеральном плане, ГПЗУ. Плюс у нас есть хороший опыт покупки и продажи земельных участков, в т.ч. на торгах.
4. Четвертый риск - офисные здания плохого качества. Мы уже провели поиск и проверку производителей, остановились пока на двух компаниях, у них хорошее качество продукции, приемлемые цены и есть дополнительные решения по нашей концепции.
5. После выбора участка, согласования коммуникаций, тестирования и покупки участка, мы закажем изготовление Ген. плана участка с расстановкой на нем всех необходимых объектов, согласно установленных норм по СНиП. Разработка Ген. плана необходима для эффективного использования земельного участка и защиты от штрафных санкций при проверке площадки со стороны административных органов.

Сотрудничество с Инвестором осуществляется по партнёрскому соглашению. Все приобретенное имущество оформляется на Инвестора.

Мы планируем не просто сдавать офисы в аренду. Мы планируем создать новый рынок — рынок офисных бизнес-дворов для тех, кто перерос коворкинг, но не хочет терять свободу.
Это готовая инвестиционная модель с понятной экономикой, защитой рисков, масштабируемостью и выходом на федеральный уровень.