Инвестиции в апарт-отель в Феодосии

Суть проекта

Строительство апарт-отеля в популярном туристическом месте Восточного побережья Крыма. Апарт-отель включает 76 апартаментов под продажу общей площадью 2700 м2 и 1100 м2 коммерческих площадей под сдачу в аренду (ресторан, аптека, прачечная, спа-комплекс, медицинский центр, торговые помещения). Предполагается покупка клиентами апартаментов как с целью проживания, так и с целью инвестирования. В последнем случае предоставляются полностью готовые к сдаче в аренду апартаменты и полный спектр услуг по поиску арендаторов и технологическому обслуживанию. Еще не проданные апартаменты сдаются в аренду отдыхающим, как обычные номера отеля.

География проекта

Апарт-отель располагается в поселке городского типа Курортное Феодосийского района в 1,5–2 часах езды от Симферопольского международного аэропорта и Крымского моста. Расстояние до моря составляет 400 метров. Вся инфраструктура поселка (магазины, рестораны, аптеки) находятся в шаговой доступности. В полутора километрах к западу от апарт-отеля находится Карадагский природный заповедник.

Территория и инфраструктура

Апарт-отель располагается на участке 40 соток, взятом в аренду на 49 лет с последующим правом выкупа. На территории построены 2 здания – главное здание площадью 4393 м2 и здание ресторана площадью 826 м2. Цокольный этаж главного здания занимают коммерческие площади под медицинский центр и спа-комплекс, 1–4 этажи – апартаменты на продажу. Здание ресторана занимают коммерческие площади под прачечную, аптеку, ресторан и прочие торговые площади. В главном здании вставлены окна и внешние двери, проведены водопровод и канализация, сделана разводка электричества. На данный момент производится внешняя отделка: завершено около 80%. В здании ресторана вставлены окна и внешние двери, полностью завершена внешняя отделка. На территории установлены пожарные водоемы и пробурены скважины. Общая степень готовности объекта оценивается в 80–85%.

Рынок проекта

Первичный рынок недвижимости Крыма активно развивается. За год с 2019 по 2020 средние цены на м2 в новостройках Крыма увеличились на 18%, достигнув 177 тыс. рублей в Ялте, 130 тыс. рублей в Алуште и 92 тыс. рублей в Симферополе.

Согласно статистическим данным, на полуострове распродано примерно 70% жилых площадей в новостройках. При этом из-за дефицита качественного предложения в категории новостроек, многие объекты раскупаются уже на начальных этапах строительства. По опросам, проведенным аналитиками Циан и Райффайзенбанка, около 45% россиян хотели бы купить жилье у моря (в Москве – 57%, в Санкт-Петербурге и Казани – 54%). Валютные колебания и низкие ставки по депозитам наряду с активным ростом внутреннего туризма делают Крымскую недвижимость привлекательным объектом для инвестирования.

Бизнес-модель

Бизнес-модель проекта предполагает четыре основных потока доходов:

• Неоперационные доходы от продажи апартаментов,
• Выручка от сдачи в аренду коммерческих площадей,
• Выручка от сдачи в аренду незаселенных апартаментов,
• Агентская комиссия от сдачи в аренду купленных апартаментов.

Конкурентные преимущества

Основными конкурентными преимуществами проекта являются:

• Местоположение: апарт-отель располагается в популярном курортном месте с развитой инфраструктурой на побережье Черного моря,
• Качество строительства: здание является полным монолитом и возведено с использованием современных технологий и высококачественных строительных и отделочных материалов,
• Территория и инфраструктура: собственная охраняемая территория 40 соток, на которой располагаются ресторан, спа-комплекс, прачечная, аптека и медицинский центр.

Команда проекта

Основные члены команды проекта:

• Вадим Ткаченко – специалист в области стратегии и управления, 25-летний опыт построения и руководства бизнесом,
• Дмитрий Ткаченко – специалист в области финансов и проектного менеджмента, опыт работы в ведущих международных компаниях в сфере управленческого и стратегического консалтинга,
• Валерий Алимов – специалист в области маркетинга и продаж, многолетний опыт работы в сфере девелопмента и недвижимости, большой опыт продаж жилой и коммерческой недвижимости в Москве и Краснодарском крае.

Инвестиции

Минимальная сумма инвестиций, которую необходимо вложить для старта продаж апартаментов, составляет порядка 28 млн. руб. Для полной готовности объекта необходимо вложить около 66 млн. руб. в течение полутора лет. Эти средства пойдут на внутреннюю отделку главного здания, обустройство территории, закупку мебели и техники и прочие необходимые инвестиции.

Рассматриваются два типа финансирования: заемное и прямые инвестиции. При прямых инвестициях в капитал ООО “Карвет М” инвестор получает 1% доли в уставном капитале за каждые 2 млн. руб. инвестиций. Через 2–3 года со старта инвестирования инвестор может выйти из бизнеса посредством продажи своей доли мажоритарным акционерам по рыночной стоимости. Заемное финансирование привлекается в виде проектного финансирования или инвестиционного кредита сроком на 3 года. Залоговая база – уже построенные здания проекта.

Финансовые показатели

Стационарная выручка (без учета дальнейшего инфляционного роста), состоящая из доходов от аренды коммерческих площадей и комиссионных доходов от сдачи апартаментов, составит около 18 млн. руб. к 2026 году. В 2023–2025 годах основным источником доходов будут неоперационные доходы от продажи апартаментов, достигающие в сумме за три года порядка 293 млн. руб. В случае прямых инвестиций, при вложении 40 млн. руб. дисконтированный срок окупаемости составит 3 года, NPV на горизонте 5 лет – 8.7 млн. руб. и IRR – 21%.