Инвестиции в simpleEstate

SimpleEstate - инвестиционная платформа коммерческой недвижимости, позволяющая любому инвестору вкладывать деньги в профессионально отобранные объекты через механизм коллективных инвестиций для получения стабильного рентного потока и увеличения капитала

Надежность и высокая доходность за счет профессионального отбора качественных объектов, низкий порог входа, профессиональное управление и возможность продать свою долю другим инвесторам

1. Мы находим лучшие объекты на рынке за счет профессионального анализа и многолетней экспертизы

2. Даже если у вас есть 100 млн для самостоятельной покупки объекта, лучше купить долю в 4-х объектах по 25 млн, чем один за 100 млн в целях диверсификации инвестиций

3. Управление объектом мы берем на себя, поэтому инвестору не надо тратить свое время и силы

4. Возможность поучаствовать в крупных объектах, которые большинство инвесторов не могут купить самостоятельно

1. Центральный Банк России 19.01.2021 принял решение о включении сведений об ООО «СИМПЛ ЭСТЭЙТ» в реестр операторов инвестиционных платформ

2. Каждое акционерное общество находится под контролем ЦБ, а реестр акционеров ведет независимый регистратор АО "Статус" (дочерняя компания Сбербанка)

SimpleEstate - инвестиционная платформа. Мы зарабатываем на комиссии от покупки объектов и управлении объектами. При этом учредители SimpleEstate вкладывают свои собственные деньги в каждый объект на тех же условиях, что и остальные инвесторы платформы

Минимальная сумма от 100 тыс рублей на 1 объект.

Максимальная сумма инвестиций составляет 49% от привлекаемой суммы на каждый объект. Это ограничение позволяет избежать ситуации, когда крупный инвестор принимает решение в ущерб миноритариям

Физические лица и ИП в режиме онлайн в любое время. Юридические лица в офлайн формате (с “живой” подписью на бумаге). Инвестировать могут как граждане РФ, так и иностранцы, главное быть налоговым резидентом РФ

На нашей инвестиционной платформе могут инвестировать все: как квалифицированные, так и неквалифицированные инвесторы. Единственное законодательное ограничение для неквалифицированных инвесторов - максимальная сумма инвестиций во всех инвестиционных платформах не может превышать 600 тыс. руб. в год.

• Владеть имуществом на сумму от 6 млн рублей. Учитываются только деньги на счетах и депозитах в банках, договоры обезличенных металлических счетов и ценные бумаги. Недвижимость или коллекция антиквариата не подойдет;

• Иметь опыт работы в организации, которая совершала сделки с ценными бумагами или производными инструментами. Нужно два года опыта, если организация — квалифицированный инвестор, и три года — в других случаях;

• Получить экономическое образование в вузе, который на тот момент мог аттестовывать в сфере профессиональной деятельности на рынке ценных бумаг. Или иметь аттестат специалиста финансового рынка, аудитора, страхового актуария, CFA, CIIA, FRM;

• За последний год совершить сделки с ценными бумагами или деривативами на сумму от 6 млн рублей. При этом каждый месяц должно быть не менее одной сделки, а каждый квартал — в среднем не менее 10 сделок.

Более подробно смотрите по ссылке: Глава 2. Требования, которым должно соответствовать лицо для признания его квалифицированным инвестором

Да, статус квалифированного инвестора подтверждается отдельно для каждой организации, даже для двух разных брокеров. Поэтому вам нужно повторно предоставить документы, подтверждающие ваш статус.

Конечно! Откройте вкладку "Вторичный рынок", выберите интересующий вас объект и оставьте заявку с ценой за которую готовы купить и количество акций. Мы с вами свяжемся для уточнения информации, а также предложим возможность нашим действующим инвесторам.

Если у вас есть какие-то вопросы: можете позвонить нам по телефону либо открыть карточку объекта на вкладке "Наши объекты" и изучить последнюю доступную отчетность. 

Нашей основной стратегией является покупка объектов для долгосрочного владения, поэтому мы не планируем продажу объектов. При желании "выйти" из инвестиции инвестор может продать свою долю без необходимости продажи всего объекта целиком. Однако при условии выгодного предложения о продаже - общее собрание акционеров решает будущую судьбу объекта.

Конечно. Мы действуем в рамках закона №259-ФЗ. Каждая инвестиционная платформа обладает номинальным счетом (счет, на который вы переводите свои денежные средства). У Платформы нет доступа к вашим деньгам. По номинальному счету можно только:

• Вернуть деньги на банковский счет инвестора;
• Выплатить комиссию за услуги инвестиционной платформы;
• Провести операцию инвестирования, для проведения которой банк запрашивает подписанные со стороны инвесторы документы.

Номинальный счет платформы SimpleEstate открыт в банке "Точка" (государственный банк АО «ФК Открытие»).

Как только перестают выплачиваться дивиденды, все привилегированные акции по закону становятся голосующими, а это значит, что инвесторы могут принять любое решение в Акционерных обществах, владеющих объектами, в которые вы проинвестировали, например:

1. Продать объект

2. Назначить новую управляющую компанию / генерального директора

3. Ликвидировать компанию

И так далее.

Инвестиции инвестора отделены от инвестиционной платформы SimpleEstate. Поэтому если SimpleEstate исчезнет, деньги инвесторов не пострадают.

Коммерческая недвижимость дает высокую доходность в сравнении с другими вариантами инвестирования со схожим уровнем риска (депозит 4-5% годовых, облигации 6-8%) при этом дополнительно сохраняет ваши сбережения от инфляции рубля

1. На первом этапе отбора мы анализируем различные объекты с точки зрения инвестиционной привлекательности, рисков объекта, а также особенностей сектора недвижимости. Обычно наш отбор проходит лишь 1 из 100 объектов, потому что риски зачастую превышают предлагаемую доходность объекта

2. На втором этапе профессионалы в области финансового, юридического и технического аудита проверяют объект на предмет нарушений и скрытых рисков (due diligence). Если объект удовлетворяет всем критериям отбора, мы выпускаем инвестиционный меморандум и предлагаем объект инвесторам

Стоит четко разделять время на отбор объекта и привлечение инвестиций на него:

1. Отбор объекта занимает значительное время, от 3 до 4 месяцев до выхода его на платформу в зависимости от специфики конкретного объекта.

2. Далее требуется около 1-1,5 месяца на привлечение инвестиций и закрытие сделки.

Контролем работы объекта занимается SimpleEstate! Мы берем на себя полностью управление объектом (asset management) - юридический, финансовый и операционный контроль, а также при необходимости занимаемся привлечением и работой с подрядной организацией для эксплуатации объекта (property and facility management)

Всю интересующую информацию, в том числе и документы, вы можете найти на страничке конкретного объекта после прохождения регистрации. Если потребуются дополнительные документы, мы готовы предоставить их по вашему запросу. Все подписанные вами документы при инвестировании хранятся в вашем личном кабинете.

Да, наши учредители так же вкладывают свои личные деньги в каждый объект, обычно от 20 до 49% от общей стоимости в зависимости от размера объекта

Да, информация об объектах находится на нашем сайте, любой желающий может самостоятельно приехать и посмотреть объект

1. Рост онлайн-торговли провоцирует спрос на склады

Пандемия 2020 г. ускорила необратимый процесс цифровизации и перехода рынка товаров и услуг в онлайн, что стало сильным драйвером для развития рынка складов В итоге рынок онлайн-торговли вырос за 2020 г. на 46%. При этом инвестиционные банки прогнозируют рост в 2 раза до 2024 г.

2. Дефицит складской недвижимости приводит к росту арендных ставок

Огромный спрос на хранение товаров сформировал спрос на рынке складской недвижимости, который в 2.5 раза превышает предложение (750 тыс. кв. м.)

3. Низкая вакансия вызывает рост арендных ставок Вакансия упала до рекордных 2.3% в среднем по рынку, что ускорило средний рост арендных ставок, которые растут уже 3 год подряд (CAGR = 5%)

4. Инвестиции в склады выросли в 5 раз за 2020 г. - следствие инвестиционной привлекательности

1. Стабильные и надежные объекты.

Как правило, в таких объектах сидят арендаторы, удовлетворяющие базовые потребности людей. При условии хорошего расположения даже в кризис арендатор будет иметь выручку и оплачивать аренду

2. Доступность.

Низкая стоимость объектов позволяет инвестору с небольшим инвестиционным бюджетом до 200 млн руб. найти выгодное предложение на рынке

3. Высокая ликвидность.

В сравнении с большими объектами недвижимости вы можете гораздо быстрее продать ваш актив

4. Высокий спрос со стороны арендаторов.

За счет относительно маленьких площадей гораздо проще найти арендатора в случае ухода нынешних

Мотивы у продавцов очень разные:

1. Банальная необходимость денежных средств для какого-то другого проекта.

2. Кто-то закончил ремонт помещения и с самого начала ставил цель не получать арендный доход как таковой, а довести помещение до ума, чтобы увеличить его капитализацию, успешно сдать и продать с сидящим там арендатором.

3. Есть ИП, которые не хотят больше заниматься арендным бизнесом. Операционное управление такими объектами требует больших усилий, а стоимость опытного управляющего высокая — так его ещё нужно найти среди доверенных лиц.

4. Нам пишут и звонят очень разные агенты/брокеры/физические лица и предлагают свои объекты. Найти покупателя на большие объекты - тоже непростая задача. Наш фокус лежит на соотношении риска и доходности объекта, поэтому, даже с учетом имеющихся предложений, только 1/100 объектов проходит наш анализ.

Все зависит от объекта. Мы выбираем самые надежные варианты, где потенциальная доходность объекта может составлять от 10% до 20% годовых

Первое - это конечно же ежеквартальные дивиденды, которые вы будете получать, как привилегированный акционер; второе - это рост стоимости акций объекта, в который вы проинвестировали.

Да, действительно по акциям, которые торгуются на бирже иногда доход выше. Нужно помнить, чем выше доход, тем выше риски, именно поэтому вы должны диверсифицировать свои вложения. Акции на фондовом рынке могут резко менять свою стоимость: быстро подняться в цене и быстро падать. С недвижимостью все по-другому. Относительно акций недвижимость предлагает более стабильный доход с низкой волатильностью. Грамотный инвестор должен иметь в портфеле разные активы

Дивиденды – часть денежного потока акционерного общества, ежеквартально распределяемая между акционерами после вычета всех операционных расходов, выплат по кредиту, процентных расходов и выплаты НДФЛ. В наших АО - это 100% арендной выручки после выплаты всех расходов (100% чистого денежного потока). Дивидендная доходность - это отношение средних годовых дивидендов к изначально проинвестированному капиталу.

Общая доходность помимо дивидендной также включает в себя рост стоимости акции. Иными словами если общая доходнось – 15%, а дивидендная – 10%, то 10% годовых вы получите в виде ежеквартальных выплат на указанный вами расчетный счет (без учета НДФЛ), а ещё 5% после продажи акций при условии продажи через 1 год (без учета НДФЛ).

Обычно дивиденды выплачиваются раз в квартал, если речь идет об объекте с арендатором.

Для инвестиционных проектов без арендатора (на стадии строительства или пустые) - дивиденды начинают выплачиваются на следующий квартал после получения первого арендного дохода.

На ваш банковский счет, который вы указываете в своем личном кабинете

Действительно, привлекательным способом инвестиций являются инвестиции в американские фонды недвижимости на бирже (REITы), а также другие долларовые активы. Однако, стоит учитывать несколько фактов:

1. REITы попадают под повышенное налоговое обложение (30% даже при подписанной форме W-8BEN) и дают дивидендную доходность 4-5%. С учетом выплаты налогов - доходность снижается до 3-3,5%

2. Валютные и политические риски. К примеру, в нашей стране присутствует усиленная регуляция фондового рынка (стимуляция инвестиций в российский рынок). В любой момент может быть закрыт доступ к торговле ценными бумагами для неквалифицированных инвесторов.

3. Диверсификация. Даже при условии высокой привлекательности долларовых активов - существуют риски, которые невозможно учесть и их нет ни в каких списках. Недвижимость в России всегда будет на месте, а мы как российская компания - сможем ответить на любые ваши вопросы в соответствии с законодательством РФ. А что изменится на международной арене и смогут ли вам вернуть ваши деньги в случае чего - никто не знает, в России же ваши интересы защищены законом.

Нет, SimpleEstate является налоговым агентом по налогу на доходы физических лиц (НДФЛ). Мы все заплатим самостоятельно.

К сожалению, нет. В соответствии с налоговым кодексом РФ, дивиденды, которые получает ИП на УСН, облагаются по стандартной ставке 13% (как для физ. лица).

Налоги с дивидендов уменьшить нельзя, они облагаются по стандартной ставке НДФЛ.

А вот налога на прирост капитала можно избежать, если владеть акциями более 5 лет. В таком случае ставка налога снижается до 0%. Иными словами, наилучший вариант инвестирования - это долгосрочное владение акциями.

Акционерное общество, так же как и ООО, может быть на упрощенной или на общей системе налогообложения.

УСН (упрощенная система)

Если стоимость объекта недвижимости составляет менее 150 млн руб., то налоговый кодекс позволяет АО применять упрощенную систему налогообложения. SimpleEstate всегда выбирает вариант 15% с доходов за вычетом расходов, так как данный вариант для недвижимости более выгодный чем 6% с доходов. При УСН, вся сумма приобретаемого объекта недвижимости списывается в год приобретения, создавая огромный убыток в налоговом учете. Данный убыток можно переносить в течении 10 лет, поэтому до момента полного списания данного убытка АО платит только минимальный налог в размере 1% от выручки. НДС при данной системе не уплачивается.

ОСНО (общая система)

Если стоимость объекта недвижимости превышеает 150 млн руб., АО применяет стандартную общую систему налогообложения. В данном случае АО уплачивает НДС, а также 20% налог на прибыль. Однако при покупке объекта можно получить вычет на НДС, а налог на прибыль существенно снижается за счет амортизации и процентов по кредиту. В результате, налоговая нагрузка акционерных обществ вполне приемлемая и снижает доходность инвестора на ~1-3%.

Также АО уплачивает:

1) Налог на имущество (либо как % от кадастровой стоимости, если объект находится в реестре, либо как % от балансовой стоимости на ОСНО)

2) Налог на землю (если земля не общедомовая в случае с пристройками)

Кроме указанных налогов, на дивиденды и прирост капитала уплачивается НДФЛ (налог на доходы физических лиц), точно так же как на заработную плату или дивиденыды публичных компаний вроде Газпрома или Сбербанка. 

Важно! SimpleEstate всегда указывает как прогнозную, так и фактическую доходность своих объектов уже за вычетом всех налогов, кроме НДФЛ. Поэтому инвесторам не нужно переживать по поводу налогов, все они уже учтены в финансовой модели каждого объекта.

1. Кредит повышает дивидендную доходность инвесторов
На изначальном этапе нужно проинвестировать значительно меньше денежных средств для покупки объекта, а процентная нагрузка ниже арендных платежей. Так как дивидендная доходность это, грубо говоря, (операционный доход - расходы по кредиту)  / инвестированный капитал, то получаем выше доходность.

2. Постепенная выплата кредита к тому же увеличивает стоимость акционерного капитала
Механика очень похожа на ипотеку. Первоначальный взнос - это изначально проинвестированные деньги акционеров, а дальнейшие платежи полностью покрываются арендной выручкой объекта. За счет этого через какое-то время кредит полностью выплачивается и объект уже полностью принадлежит инвесторам.

3. Кредит дает возможность покупать более крупные объекты в менее конкурентных рынках
Так использование долга позволяет купить складской комплекс за 1 млрд руб. с собственным капиталом в 300-400 млн руб. Доходность такой инвестиции в большинстве случаев будет выше, чем покупка объекта за 300-400 млн руб.

4. Любой инвестор хочет диверсифицировать свои вложения
Лучше привлечь суммарно 200 млн руб. и вложить их в 2 разных объекта по 100 млн, чем купить единственный объект за 200 млн руб.

5. Недвижимость очень стабильный и предсказуемый класс активов, что позволяет получать выгодные условия по кредитам.
Привлекать кредит под молодой растущий бизнес намного опаснее, чем под стабильный арендный бизнес. Поэтому условия по кредиту под недвижимость всегда наиболее выгодные, а увеличение доходности для инвестора перекрывает повышенный риск от долговой нагрузки.

Подавляющее большинство крупных фондов недвижимости по всему миру, а также институциональных инвесторов, используют долг для приобретения коммерческой недвижимости. Это сложившаяся рыночная практика, проверенная десятками лет. Главное выбирать надежные объекты и не переборщить с уровнем долга!

На самом деле, это не так. При инвестировании с кредитом, инвестор меньше денег вкладывает изначально, и за счет этого доходность наоборот увеличивается, так как доходность объекта выше, чем ставка по кредиту.

Например, вы купили объект за 100 млн рублей, после вычета всех расходов он приносит 10 млн рублей в год. Дивидендная доходность при покупке "за свои деньги" в таком случае составляет 10% годовых. 

А если на тот же объект взять кредит 60 млн руб. с процентной ставкой 7% годовых, то ко всем расходам добавятся процентные расходы в размере 7% * 60 млн руб. = 4,2 млн руб. в год. Остается 5,8 млн руб. чистого денежного потока, но с учетом вложения собственных средств только в размере 40 млн руб. Получается, что дивидендная доходность составляет уже 5,8 / 40 * 100% = 14,5%. 

Кроме дивидендной доходности растет также и общая доходность. Подробнее смотрите предыдущий ответ на вопрос.

Кредит оформляется на Акционерное Общество, которое непосредственно покупает объект недвижимости. Поэтому выплата кредита и процентов лежит ТОЛЬКО на АО. Более того, поручителем по всем кредитам является компания SimpleEstate (ООО “Симпл Эстэйт”), поэтому платформа SimpleEstate в первую очередь заинтересована в стабильности выплат по кредиту.

На инвесторов кредит не распространяется, у акционеров нет и не может быть никаких обязательств по кредитам

Зачастую банки предлагают опцию пролонгации или рефинансирования кредита в конце срока кредитного договора, при условии стабильного финансового положения заемщика. Почему так происходит? Банки заинтересованы в том, чтобы и дальше получать процентную выручку от надежного заемщика. Кроме того, финансирование недвижимости считается одним из самых безопасных и консервативных кредитов. Многие банки с удовольствием кредитуют стабильные проекты с недвижимостью, поэтому другие банки зачастую могут предложить даже более выгодные предложения для рефинансирования старого кредита.

При этом, если более выгодным вариантом будет продажа объекта, то на общем собрании акционеров может быть принято решение о продаже и выплате остатка по кредиту с дальнейшем распределением денег среди акционеров. По уставу, такое решение будет требовать одобрения минимум 75% привилегированных акционеров (инвесторы).

Наверное, самый главный риск, который приходит в голову инвестора. Действительно важно его понимать при инвестировании с кредитом.

Все вопросы с арендатором и кредитом решает управляющая компания SimpleEstate. Инвесторам не нужно заниматься этими проблемами.

Как мы прорабатываем и минимизируем данный риск в SimpleEstate:

1. В долгосрочных договорах аренды всегда прописывается обязательство арендатора уведомить арендодателя за 3-6 месяцев до желаемого расторжения договора. Поэтому в случае ухода арендатора мы всегда будем знать об этом заранее.

2. На каждом АО мы формируем резерв, который позволит оплачивать кредит около 2-3 месяцев, если поиски арендатора затянутся.

3. Если арендатор один, то он всегда должен быть надежный, например, X5 Retail Group (Пятерочка). Кроме этого, мы также рассматриваем объекты, в которых будет сразу несколько разных арендаторов. В случае если даже один из них съедет, арендные платежи от остальных арендаторов позволят платить по кредиту.

4. Мы всегда оцениваем арендную нагрузку на бизнес арендатора и подбираем объекты, в которых арендные ставки сравнительно низкие, при этом и стоимость объекта тоже ниже, зато риск съезда арендатора сильно снижается. А в случае ухода арендатора, за счет низких ставок найти нового будет намного легче.

5. В крайнем случае, если выплаты по кредиту не могут производиться, SimpleEstate ведет переговоры с банком об отсрочке выплаты тела долга на несколько месяцев. Самым последним вариантом остается продажа объекта, выплата кредита и распределение оставшихся денег среди акционеров.

Для того, чтобы посмотреть примеры всех основных документов, необходимо зайти на главную страницу сайта, пролистать страницу до самого конца и кликнуть на раздел "Документы платформы" Если необходимы ещё какие-то документы, мы можем предоставить их по запросу на нашу почту info@simpleestate.ru

Эта информация юридически закреплена в уставе каждого Акционерного общества, владеющего объектом, в разделе “Права, предоставляемые привилегированными акциями”

У каждого акционерного общества должен быть независимый реестродержатель акций, который ведет учет реестра акционеров и учитывает все сделки с акциями. Нашим реестродержателем по всем объектам является АО «СТАТУС» (дочерняя компания Сбербанка). Главными клиентами АО "Статус" являются Сбербанк России, РЖД, РусГидро, МОЭСК и другие. Полный список эмитентов

Решение о продаже принимается на общем собрании акционеров. Если 75% акционеров проголосуют за его продажу, то объект будет продан. С подробностями можно ознакомиться в Уставе наших АО

Классическое ограничение для покупки в одном объекте - 49% акций (для исключения ущемления прав миноритарных акционеров), но если вы хотите купить объект целиком, то мы можем помочь проанализировать объект и организовать клубную сделку с последующим управлением объектом.

Наш Устав регламентирует дополнительно список всех ключевых вопросов, при решении которых привилегированные акционеры имеют право голоса. Туда входят все вопросы, которые могут так или иначе повлиять на прибыль/права привилегированных акционеров в том числе:

1. Изменение Устава Общества

2. Допэмиссия акций

3. Изменение дивидендной политики

4. Продажа объекта

5. Ликвидация Общества

6. Сделка с заинтересованностью и др.

Подробнее точные формулировки и другие детали можно изучить в наших Уставах к каждому объекту.

Нет, такие вопросы решаются на Общем Собрании Акционеров

Непосредственно с Акционерным Обществом, на которое приобретается объект недвижимости. По своей сути договор инвестирования в SimpleEstate представляет собой договор купли-продажи ценных бумаг (привилегированных акций).

Для того, чтобы посмотреть примеры всех основных документов, необходимо зайти на главную страницу сайта, пролистать страницу до самого конца и кликнуть на раздел "Документы платформы" Если необходимы ещё какие-то документы, мы можем предоставить их по запросу на нашу почту info@simpleestate.ru

При сделках на вторичном рынке подписывется обычный договор купли-продажи ценных бумаг.

Комиссия может немного отличаться от объекта к объекту (всегда прописано в меморандуме), но стандартно мы берем следующие вида комиссий:

1. Единовременную комиссию при покупке объекта - 2-3% от стоимости приобретения объекта

2. Ежегодная комиссия за управление объектом - 1% от рыночной стоимости объекта

3. Комиссия в случае продажи объекта - 2% от цены продажи объекта недвижимости

4. При покупки акций на вторичном рынке (у других наших инвесторов), единовременная комиссия 2% от общей стоимости приобретенных акций

Комиссию уплачивает Акционерное Общество за счет денег на своем балансе. Доходность инвесторов рассчитана уже с учетом комиссии SimpleEstate (то есть дополнительно ничего оплачивать не нужно).

Всё очень просто:

1. Разовая комиссия взимается с АО в момент покупки самого объекта.

2. Ежегодная комиссия взимается из арендной выручки равными ежемесячными платежами после выплаты всех расходов, включая процентные платежи и расходы по выплате тела кредита. Если денежный поток по каким-то причинам не позволяет выплатить комиссию сразу (непредвиденные расходы), то она переносится на следующие месяцы с положительным денежным потоком.

3. Комиссия от продажи объекта обычно не взимается, т.к. предполагается бесконечное владение объектом недвижимости. Если же внезапно появилась очень выгодная сделка для акционеров по продаже, и собрание акционеров решило его продать, то взимается также комиссия при продаже объекта. На продажу акций комиссия не распространяется.

Да, конечно. Продать вы их можете в любой момент. SimpleEstate организует вторичный рынок акций. Мы поможем продать акции другим инвесторам по рыночной цене.

Всё зависит от рыночной ситуации и фактической стоимости доли. Всегда ориентируйтесь на наши квартальные отчеты. Мы переоцениваем объект каждый квартал и указываем в наших отчетах рекомендуемую цену, однако, инвесторы могут продавать за ту цену, которая им интересна. Если объект интересный, то вы можете продавать гораздо выше справедливой цены.

Нет, не торгуются и не будут торговаться.  На нашей платформе существует своя собственная “биржа” - вторичный рынок, где вы можете продать свою долю в объектах другим инвесторам SimpleEstate, или купить акции уже действующего объекта.

Также вы имеете право продать свои акции и вне платформы.