Кризисные явления на рынке коммерческой недвижимости часто пугают собственников помещений, но для прагматичных рестораторов они создают уникальное окно возможностей. Когда свободные площади простаивают, а арендодатели теряют стабильный доход, наступает время, когда арендатор может диктовать свои условия и заходить в проект на максимально выгодных позициях.
О том, как правильно оценивать локацию, почему формат «репризных» заведений помогает сэкономить миллионы, а также о специфике работы в торговых центрах, стрит-ритейле и жилых домах, рассказал Андрей Пикин, представитель компании Mugle Rest, занимающийся запуском и развитием ресторанов сети «Хачапури Марико».
Смотрите полную запись интервью:
Время жесткого торга: почему простаивающие площади играют на руку бизнесу
Главный маркер рынка недвижимости в 2026 году — это высокая вакантность коммерческих объектов. Многие площадки пустуют, что вынуждает собственников идти на серьезные уступки, чтобы не нести убытки на налогах и содержании зданий. Андрей Пикин считает этот период переломным для запуска новых точек:
Андрей Пикин
представитель компании Mugle Rest, франшиза "Хачапури Марико"
Сейчас, я считаю, идеальное, на самом деле, время для ресторанов, когда можно, мало того, чтобы получить хорошее помещение, так еще с хорошими условиями, потому что, в принципе, площадки простаивают.
Предприниматели, открывающие общепит сегодня, могут закладывать в свои финансовые модели более мягкие условия: длительные арендные каникулы на период проектирования и ремонта, фиксацию сниженной базовой ставки или её привязку к проценту от оборота заведения. Арендодатели готовы договариваться, и этим нужно пользоваться на этапе первых переговоров.
Например, владельцам «Хачапури Марико» удается получить от 4 до 6 месяцев арендных каникул.
Андрей Пикин
представитель компании Mugle Rest, франшиза "Хачапури Марико"
В основном все идут на 6 месяцев. Бывает, в крайне редком случае, когда помещение в самом центре города, собственники отказываются, ни в какую не хотят.
Стрит-ритейл, ТЦ или жилой дом: где искать площадку?
При выборе локации у предпринимателя встает выбор: арендовать отдельно стоящее помещение (стрит-ритейл), заходить в крупный торговый центр или рассматривать коммерческие площади на первых этажах жилых домов. В текущих реалиях у каждого формата есть свои ограничения.
Андрей Пикин обращает особое внимание на размещение в жилых домах. Этот формат привлекателен постоянным потоком «домашнего» трафика, но несет в себе огромные юридические и эксплуатационные риски.
В жилом фонде ресторатор попадает под жесткое регулирование: от ограничений по времени работы и шумности оборудования до необходимости получать официальное согласие собственников квартир на любые изменения фасада или конструкций здания. Если не просчитать эти моменты заранее, бизнес могут закрыть решением суда по первой же жалобе жильцов.
Стрит-ритейл самый удобный с точки зрения возможностей для бизнеса, однако, зачастую такие здания имеют проблемы с подведением коммуникаций.
Торговые центры переживают не лучшее время, поэтому их руководство готово идти на уступки рестораторам. Тем не менее, там сохраняются строгие требования по инженерии, пожарной безопасности и графику работы.
Андрей Пикин
представитель компании Mugle Rest, франшиза "Хачапури Марико"
У нас есть опыт открытия в торговых центрах... Но грузинский ресторан - это всё-таки больше про вечернюю атмосферу, про «посидеть, вино, музыка». В ТЦ люди чаще приходят за покупками и хотят быстро поесть на фудкорте. Поэтому если открываться в ТЦ, то это должен быть либо очень крупный молл с отдельным ресторанным крылом и отдельным входом, чтобы ресторан мог работать допоздна, когда сам ТЦ уже закрыт. Иначе экономика может не сойтись: ТЦ закрывается в 10 вечера, а для грузинского ресторана в пятницу и субботу в это время всё только-только начинается. Опять же, на фудкортах мы не открываемся - это исключительно полноформатные рестораны с посадкой.
Цифровая разведка: как геосервисы и кликеры страхуют от провала
В 2026 году профессиональный выбор локации для ресторана давно перестал быть делом интуиции или простого визуального осмотра. Чтобы минимизировать риски и точно спрогнозировать выручку будущего заведения, следует использовать двухэтапную систему проверки трафика: глубокую аналитику через геосервисы и ручной подсчет.
Андрей Пикин объясняет, что перед принятием решения по объекту площадка подвергается жесткому цифровому и полевому аудиту:
1. Геомаркетинг и тепловые карты. Первым делом локацию пробивают через специализированные геосервисы и Big Data от сотовых операторов и банков. Эти программы позволяют увидеть не просто «пятно» на карте, а детальный портрет района. Они показывают тепловые карты плотности населения, средний чек жителей в округе, их покупательскую способность и точные маршруты перемещения в будни и выходные. Геосервисы также автоматически подтягивают всех прямых и косвенных конкурентов в радиусе километра, оценивая емкость рынка.
2. Пешеходные кликеры (ручной замер). Каким бы точным ни был искусственный интеллект геосервисов, финальное слово всегда остается за полевыми исследованиями. После первичного одобрения на точку выходят замерщики с механическими или электронными кликерами. Андрей подчеркивает важность ручного подсчета:
Андрей Пикин
представитель компании Mugle Rest, франшиза "Хачапури Марико"
В любом случае выставляются кликеры, которые считают поток людей, проходящих мимо этого заведения. Это обязательное условие, по-другому - никак.
Замеры кликерами делаются не за один час. Трафик замеряется в разные промежутки времени (утренний, обеденный и вечерний пики), а также в разные дни недели — в условный вторник и в предпраздничную субботу. Это позволяет очистить данные от «мусорного» трафика (например, транзитных пассажиров метро, которые спешат на работу и точно не зайдут в ресторан) и вычленить именно целевую аудиторию, которая готова зайти на обед или семейный ужин.
Только когда цифры из геосервисов совпадают с реальными показателями на кликерах, а финмодель подтверждает необходимый объем проходящего потока, бренд дает партнеру зеленый свет на подписание договора аренды.
Технический аудит помещения: скрытые издержки, способные разорить
Самая опасная ошибка инвестора — оценивать помещение только по визуальным характеристикам и цене аренды. Ресторан — это сложное технологическое производство. Если объект не соответствует жестким инженерным параметрам, затраты на их доработку могут превысить стоимость самого ремонта.
Андрей Пикин выделил три основных технических параметра, которые необходимо проверять до заключения сделки:
1. Наличие и размещение приточно-вытяжной вентиляции. Это критическая точка для любого ресторана. Технологические запахи кухни требуют вывода отдельной трубы выше конька крыши здания.
Андрей Пикин
представитель компании Mugle Rest, франшиза "Хачапури Марико"
Нужно либо наличие системы приточно-вытяжной вентиляции, либо её размещение, потому что если мы говорим о том, что пристраиваются какие-то помещения к жилому зданию, здесь могут возникнуть проблемы с жильцами, которые не дадут согласие на размещение трубы.
2. Электрическая мощность. Технологические зоны (плиты, печи, холодильное и вентиляционное оборудование) требуют больших мощностей — обычно ресторану необходимо от 70 до 150 кВт в зависимости от масштаба.
В стандартных помещениях стрит-ритейла или старого жилого фонда изначально заложено гораздо меньше (часто всего 15–30 кВт). Докупить киловатты у города или застройщика — это процедура долгая, сложная и требующая колоссальных финансовых затрат, которые могут полностью разрушить экономику старта.
3. Водоснабжение и канализация. Объемы потребления воды в общепите огромны. Наличие готовой горячей воды на объекте — редкость, но этот вопрос решаем с помощью оборудования.
Текущее состояние рынка коммерческой недвижимости полностью на стороне покупателя и арендатора. Торговые центры и собственники пустующих площадей готовы договариваться и давать выгодные финансовые условия. Исключения составляют лишь флагманские ТЦ с очередью из потенциальных арендаторов и собственники недвижимости в центральной части мегаполисов.
Однако экономическая выгода не должна перевешивать технический прагматизм: помещение обязано пройти жесткий инженерный аудит. Идеал сегодняшнего дня — искать свободные площади из-под закрывшихся заведений, фиксировать долгосрочные каникулы и калибровать инженерию до заключения сделки.
Комментарии •0